top of page
Ara

İSTANBUL -DÜNYANIN EN BÜYÜK KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ



Ülkemizde inşaat sektörü ve inşaat sigortaları hakkında yazdığım “Şantiyeler Diyarında İnşaat Sigortalarının Durumu” başlıklı yazının üzerinden iki yıl geçmiş.


Bu süre içinde hem Türkiye'de hem de dünyada çok şey değişti. Enflasyon, finansman maliyetleri, jeopolitik gelişmeler, doğal afetler ve artan hasar maliyetleri yalnızca inşaat sektörünü değil, sigorta piyasalarını da etkiledi. Riskler değişti, beklentiler değişti, projelerin finansman ve güvence ihtiyaçları değişti.


Geçtiğimiz haftalarda Dünya Gazetesi'ndeki Sözün Özü Sigorta köşemde İstanbul'daki kentsel dönüşümün güvence mimarisinden bahsetmiştim.


Tam da bu nedenle iki yıl sonra aynı soruyu yeniden sormakta fayda var:


İnşaat sigortalarında bugün geldiğimiz nokta ne?


Proje finansmanı destekli kentsel dönüşüm modellerinin yeniden gündeme geldiği, koruma açığının daha fazla konuşulduğu bu dönemde; İnşaat All Risks poliçeleri, bina tamamlama sigortaları, kefalet sigortaları, yapı denetim mekanizmaları ve konut sahibini baştan sona koruyacak güvence sistemleri ne durumda?


Bir başka ifadeyle, dünyanın en büyük kentsel dönüşüm projelerinden biri olarak gösterilen İstanbul dönüşümünün sigorta tarafında bugün neredeyiz?


İstanbul dönüşümü, dünyanın en büyük kentsel risk projelerinden biri. Bu cümle artık bir benzetme değil, gerçek.

Yüz binlerce bağımsız bölümün, milyarlarca liralık finansmanın, binlerce müteahhidin ve milyonlarca insanın aynı risk ekosistemi içinde yer aldığı devasa bir dönüşümden söz ediyoruz. Türkiye'nin deprem gerçeği özellikle İstanbul ve Marmara söz konusu olduğunda yalnızca bir yapı güvenliği meselesi değil; aynı zamanda finansman, sigorta, şehircilik ve toplumsal dayanıklılık meselesi.


Son dönemde açıklanan kredi kampanyaları ve finansman modelleri bu açıdan önemli.


Finansmana erişim dönüşümün önündeki en büyük engellerden biri ve bu sorunun çözülmesi gerekiyor.

Ancak ilginç bir durum da var. Büyük riskler konuşulurken genellikle ilk refleks finansman oluyor. Kredi çıkıyor, faiz oranları vadeler açıklanıyor, maliyetler hesaplanıyor ancak risk yönetimi çoğu zaman ikinci perdeye kalıyor.



Oysa deprem kredi kampanyalarını takip etmiyor. Yangınlar faiz oranlarına bakmıyor. Sel felaketleri ödeme planlarını umursamıyor.

Riskler kendi takvimlerine göre çalışıyor.


Bu nedenle kentsel dönüşümü yalnızca bir finansman veya inşaat projesi olarak görmek eksik kalır. Konuşmamız gereken “ güvence mimarisi”


Çünkü dönüşüm yalnızca eski binaları yıkıp yenilerini yapmak değil. Aynı zamanda yeni riskler yaratmadan eski riskleri ortadan kaldırabilmek, milyonlarca insan için daha güvenli bir yaşam alanı oluştururken daha güçlü bir koruma sistemi kurabilmek.


Bir Binanın Yolculuğu: Risk Nerede Başlıyor?

Çoğu kişi sigortayı yeni bina tamamlandıktan sonra düşünüyor, oysa risk dönüşüm kararı verildiği anda başlıyor.

Önce yıkım, sonra hafriyat, ardından temel çalışmaları, inşaat süreci, şantiye faaliyetleri, testler, teslim, iskân.

Ve nihayet yeni evine taşınan aile.


Dönüşümün her aşaması farklı riskler içerir. Yıkım sırasında komşu binalara zarar verilebilir.

Şantiye yangınları, iş kazaları meydana gelebilir. Bir afet projeyi etkileyebilir. Müteahhit finansal zorluk yaşayabilir. Proje gecikebilir.


Teslim sonrasında ise deprem, yangın ve diğer riskler devam eder.


İşte son yılların en çok konuşulan kavramlarından biri olan protection gap yani koruma açığı tam da burada ortaya çıkıyor. Koruma açığı yalnızca deprem sonrasında ortaya çıkan finansal eksiklik değil. Yıkımdan başlayan, inşaat süresince devam eden ve teslim sonrasında da süren bir güvence açığı.


Bugün baktığımızda yıkım ve inşaat aşamalarında banka teminat mektupları veya alternatif olarak kullanılabilecek kefalet sigortaları, müteahhidin projeyi tamamlayamaması riskine karşı bina tamamlama sigortası, inşaat sürecinde İnşaat All Risks ve sorumluluk sigortaları, teslim sonrasında ise deprem ve konut sigortaları gibi farklı koruma mekanizmaları konuşuluyor. Mesele bu çözümlerin tek tek var olması değil, birbirine bağlanıp bağlanmadıkları.


Çünkü konut sahibi açısından bakıldığında yıkım sürecindeki bir gecikme, inşaat sırasında yaşanan bir hasar, müteahhidin işi bırakması veya teslim sonrasında meydana gelebilecek bir deprem aynı yolculuğun farklı aşamaları. Bu nedenle asıl ihtiyaç tek tek poliçelerden çok, birbirini tamamlayan entegre bir güvence modeli.


Sigortanın Görünmeyen Tarafı: Bir Şantiye Yangınının Hatırlattıkları

Geçtiğimiz dönemde yaşanan bir şantiye yangını sonrasında yapılan denetimlerde işçilerin kaldığı konteynerlerde ve sosyal alanlarda yangın tüpleri ile duman dedektörlerine ilişkin eksikliklerin tespit edildiği açıklandı. Olayda can kaybı yaşanmamış olması büyük şans.

Ancak olayın ardından yapılan açıklamalar önemli bir gerçeği yeniden hatırlattı.

Birçok kişi sigortayı hasar olduktan sonra devreye giren bir mekanizma olarak görüyor.


Oysa büyük projelerde sigortanın rolü çok daha farklı. Mesela proje sigortalarının standart şartları arasında yer alan MR 206 Yangın Söndürme ve Güvenlik Önlemleri Klozu, teminatın devamı için belirli güvenlik kurallarının uygulanmasını şart koşar. Klozun mantığı oldukça basit; yangın söndürme ekipmanları bulunacak, eğitimli personel hazır olacak, yanıcı malzemeler belirli kurallara göre depolanacak, sıcak işler kontrol altında yapılacak, yangınla mücadele sistemleri çalışır durumda tutulacak.


Dikkat edilirse bunların hiçbiri tazminat hesabıyla ilgili değil. Sigortacı şunu söylüyor:

"Yangın çıkarsa öderim. Ama önce yangının çıkmaması için gerekli önlemleri al."


İşte sigortanın çoğu zaman gözden kaçan tarafı burada ortaya çıkıyor.

Sigortacı yalnızca tazminat ödeyen taraf değil. Aynı zamanda daha güvenli davranışları teşvik eden görünmez bir denetim mekanizması. Aslında sigortacının yangın tüpüyle ilgilenmesinin nedeni de bu. Teminat vermeden önce riskin nasıl yönetildiğine bakıyor.

Benzer şekilde depolama düzeninden yangın duvarlarına, şantiye tesislerinden sel önlemlerine kadar birçok konu da proje sigortalarının standart risk yönetimi şartları arasında yer alıyor.


İnşaat All Risks, Bina Tamamlama ve Kefalet Sigortaları: Güvence Zincirinin Halkaları


Kentsel dönüşüm projelerinde sigorta denildiğinde çoğu zaman akla doğrudan deprem sigortası geliyor. Oysa deprem sigortası işin son halkalarından biri. Asıl hikâye çok daha önce başlıyor ve her aşamasında farklı sigorta ve teminat mekanizmaları devreye giriyor.


Bunların başında İnşaat All Risks (CAR) poliçeleri geliyor. İyi tasarlanmış bir İnşaat All Risks poliçesi yalnızca finansal güvence değil, aynı zamanda bir risk yönetimi aracı.


Güvence zincirinin bir diğer önemli halkası ise bina tamamlama sigortası (BTS).

Kentsel dönüşümde en kritik sorulardan biri şu:

Müteahhit projeyi tamamlayamazsa ne olacak? Finansal zorluklar, iflas veya başka nedenlerle projenin yarım kalması halinde hak sahiplerini kim koruyacak?

Bina tamamlama sigortası tam olarak bu soruya cevap vermek için geliştirildi. BTS hak sahipleri ile proje arasındaki güven ilişkisinin önemli parçalarından biri. Özellikle büyük dönüşüm projelerinde vatandaş açısından bakıldığında, projenin tamamlanacağına ilişkin güvence oluşturulması en az inşaat kalitesi kadar önemli.


Burada kefalet sigortaları da ayrı bir başlık olarak öne çıkıyor. Bugün birçok dönüşüm projesinde yıkım ve inşaat süreçlerinde banka teminat mektupları talep ediliyor. Oysa kefalet sigortaları da aynı amaca hizmet eden önemli bir alternatif . Hatta dünyanın birçok ülkesinde kamu projelerinde ve büyük altyapı yatırımlarında yaygın olarak banka teminat mektubundan daha çok sigorta ürünleri yer alıyor.


Ülkemizdeki uygulamada banka teminatları ile sigorta temelli teminatlar her zaman aynı zeminde değerlendirilmiyor. Özellikle bina tamamlama sigortasında uzun süredir gündemde olan damga vergisi ve harç yükleri, sigorta çözümlerinin yaygınlaşmasının önündeki yapısal konulardan biri olmaya devam ediyor. Proje finansmanlı dönüşümlerde vergi muafiyeti bulunsa da, münferit dönüşümlerde aynı avantajlar bulunmuyor. Oysa banka ve sigorta teminatlarının aynı vergisel zeminde değerlendirilmesi, sigorta temelli çözümlerin daha yaygın kullanılmasına katkı sağlayabilir.


Bu ölçekteki bir dönüşümde yalnızca finansman kaynaklarını değil, güvence kaynaklarını da çeşitlendirmek gerekiyor.


Hangi ürünün kullanıldığından çok, yıkım kararının alındığı ilk günden yeni evin anahtarının teslim edildiği güne kadar geçen süreçte konut sahibinin ne kadar korunduğu önemli.


Yapı Denetim Sigortası ve 2023 Depremlerinin Ardından Sorulan Soru

Kentsel dönüşümün güvence mimarisini konuşurken karşımıza çıkan en önemli başlıklardan biri yapı denetim sorumluluk sigortası. Aslında yeni bir konu değil, uygulama bugüne kadar hayata geçirilemedi.

2023 depremleri sonrasında küresel reasürans piyasası ve kamuoyunun sorduğu sorulardan biri şuydu: "Kağıt üzerinde bu kadar çok mevzuat, standart ve denetim mekanizması varken, bu kadar bina nasıl yıkıldı?"


O günlerde yalnızca binalar değil, denetim sistemleri de sorgulandı.


Bu noktada uluslararası finans kuruluşlarının ve yatırımcıların dikkat çektiği başka bir konudan bahsetmeliyim. Ülkemizde müteahhit sayısı yüz binlerle ifade edilirken, birçok Avrupa ülkesinde bu sayı bunun oldukça altında. Bu durum bir yandan girişimcilik ve dinamizm göstergesi olarak değerlendirilse de kalite, yetkinlik, standartlaşma ve denetim açısından soru işaretleri yaratabiliyor.


Özellikle büyük ölçekli kentsel dönüşüm projelerine finansman sağlayan kurumlar için projeyi kimin yaptığı, nasıl denetlendiği, teknik yeterliliklerin nasıl doğrulandığı ve risklerin nasıl yönetildiği de aynı derecede önem taşıyor. Bu nedenle kentsel dönüşümün geleceği finansman kadar güven üreten bir kalite ve denetim ekosisteminin oluşturulmasına da bağlı.


Yapı denetim sorumluluk sigortası bu nedenle denetim, kalite ve hesap verebilirlik mekanizmasının bir parçası olarak değerlendirilmeli. Çünkü sigortanın en önemli fonksiyonlarından biri riskleri görünür kılmak, standartları yükseltmek ve daha güçlü bir denetim kültürünü teşvik etmek. Bugün gelinen noktada sektörün ve ilgili kurumların yürüttüğü çalışmalar, yapı denetim sistemi ile sigorta mekanizmalarının daha etkin şekilde buluşturulmasına yönelik arayışları da içeriyor.


Son dönemde Türkiye Sigorta Birliği öncülüğünde, sektör paydaşları ve ilgili otoriteler tarafından kentsel dönüşümün finansman, sigorta ve koruma açığı boyutlarını birlikte ele alan çalışmalar yürütülüyor.


Proje finansmanı modelleri, bina tamamlama sigortası, kefalet sigortaları ve yapı denetim mekanizmaları önemli başlıklar arasında yer aldığı bu yaklaşım, dönüşümün bir risk yönetimi projesi olarak ele alınmasına katkı sağlayabilir.


Yeni Binalar, Eski Risk Alışkanlıkları

Kentsel dönüşüm konuşulurken doğal olarak odak noktası daha sağlam yapılar, daha güncel yönetmelikler ve daha güvenli yaşam alanları. Bunların tamamı son derece önemli olsa da yeni binalar inşa etmek ile riskleri yönetmek aynı şey değil.


Çünkü risk aynı zamanda insanların alışkanlıklarında ve güvence tercihlerinde.


Kentsel dönüşümün son halkası aslında teslim edilen bina değil, o binanın içinde yaşamaya başlayan aile.


Bugün Zorunlu Deprem Sigortası (ZDS) sistemin temel taşlarından biri. Ancak yıllardır yapılan çalışmalara rağmen sigortalılık oranları hâlâ istenilen seviyelerde değil.

Daha dikkat çekici olan ise konut sigortaları. Konutlar için tek risk deprem değil, yangınlar, su hasarları, fırtına zararları, elektrik kaynaklı hasarlar, alternatif konaklama giderleri ve komşulara verilen zararlar gibi birçok risk konut sigortalarının kapsamına girebiliyor. Buna rağmen konut sigortalarının yaygınlığı hâlâ oldukça sınırlı.


Burada karşımıza yeniden protection gap çıkıyor. Bir tarafta milyarlarca liralık maliyetle yenilenen binalar yükselirken koruma alışkanlıkları aynı hızla yükselmiyor.


Kentsel dönüşümün başarısını kaç binanın yenilendiğiyle ölçmek eksik kalır.

Bu yeni binalarda yaşayacak insanlar ne kadar korunuyor? Bir deprem sonrasında aile de ekonomik olarak ayakta kalabilecek mi? sorularını da sormalıyız.

Aslında tüm banka teminatları, kefalet sigortaları, bina tamamlama sigortaları, İnşaat All Risks poliçeleri, sorumluluk sigortaları, yapı denetim mekanizmaları, ZDS ve konut sigortaları aynı hikâyenin farklı parçaları. Hepsinin ortak amacı riskleri görünür kılmak ve koruma açığını azaltmak.


İstanbul dönüşümü, dünyanın en büyük kentsel dönüşüm projelerinden biri.


Türk sigorta sektörü, reasürans kapasitesi, teknik bilgi birikimi ve uzman insan kaynağıyla bu dönüşümün ihtiyaç duyacağı çözümleri üretebilecek yetkinliğe sahip.


Asıl fırsat, bu kapasiteyi ve sigortanın riskleri görünür kılan denetleyici fonksiyonunu dönüşüm modelinin ayrılmaz bir parçası haline getirebilmekte yatıyor.


Böylece kentsel dönüşüm yalnızca yapı stokunu değil, Türkiye'nin koruma kapasitesini de dönüştüren bir modele dönüşebilir.





Blog Yazıları


Bağlantılar

Dünya Bankası 3 Milyon TL Kredi kamanyası Haberleri

Yorumlar

bottom of page